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未经房东同意私自转租的合同是否有效力的问题
2018-08-08
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租赁合同,租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。在当事人中,提供物的使用或收益权的一方为出租人;对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。租赁物须为法律允许流通的动产和不动产。

法律咨询:

2010年4月17日,某商场与王某签订《租赁合同》后,王某又将该门面私自转租给向某,向某因经营不善,起诉到法院要求确认转租合同无效并要求退还转让费。对于王某与向某之间的转租合同效力的认定,目前仍然存在分歧,笔者认为应当从维护契约自由及合同效力法定原则出发进行判断。

2010年4月17日,某商场与承租人王某签订《租赁合同》,约定租期为2年,每月租金为3500元,同时约定未经商场书面同意不得转租,在签订租赁合同后王某一次性付清了所有租金。而王某在租用该门面经营半年后,因经营状况不好,便在未告知商场的情况下欲将该门面转租给向某,而向某在明知此情况下仍然与王某于2010年10月13日签订了《转租合同》,约定租期至2012年4月16日止,每月租金为3800元并收取了1.75万元的转让费,合同签订后向某一次性付清了所有租金及转让费。

然而,向某在经营该门面时同样也面临着经营状况不佳的窘况。因此,向某在租用该门面一年后,提出与王某解除转租合同的要求被拒绝后,向法院提起诉讼,要求确认《转租合同》无效并要求王某退还转让费和剩余的租金。

律师回答:

双方的转租合同应当认定为有效,而且《转租合同》系双方真实的意思表示,是契约自由的体现,并不损害他人利益。至于王某未经同意而私自转租,仅仅属于违反和商场签订的《租赁合同》的违约行为,对于其违背诚实信用的行为商场可以要求其承担违约责任或者解除《租赁合同》。当然,不论商场如何做也不可能影响《转租合同》的效力,不过商场可以通过解除《租赁合同》而达到影响转租合同实际履行的目的,从而维护自身权益。而向某作为次承租人可以在《转租合同》无法履行后,要求王某承担赔偿责任。

相关法律知识:

《合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

以合法形式掩盖非法目的;

损害社会公共利益;

违反法律、行政法规的强制性规定。

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